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銀主盤



銀主盤

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想問除咗驚風水唔好,買銀主有乜要注意 ?

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樓價明顯上升,不少年輕夫婦急於買樓「上車」。有一名讀者來電,即將購買一個銀主盤,並準備簽約,但簽約前夕他卻心感不安,因為一直以來,他只知道單位是因為欠債而淪為銀主盤,但代理一直未有清楚解釋事件的來龍去脈及是否已圓滿解決,只不斷強調:「那個單位屬於銀行,銀行賣出來,你怕什麼呀!」地產界人士指出,上述代理的說法絕對不能接受,指出若果準買家不明白事件是否已解決或成交前可以解決,則絕對不宜購買該銀主盤。

讀者林先生於簽約購買銀主盤的前夕來電查詢,購買銀主盤要注意的事項。他表示,即將簽約但卻發現自己並不清楚對該銀主盤的歷史,只知道該單位曾涉及欠債官司,但查冊紀錄卻沒有官司已解決的登記,所以他不確定官司是否已經解決。

另外,單位曾欠管理費,查冊紀錄顯示已解決。他另外知道,單位是因為斷供而被銀行拍賣。簽臨約前夕,他突然想到若果簽約後,單位原業主的債主突然出現,會否令交易告吹,以及債主會否取回單位等問題;另外,銀主盤的合約一定保障銀行,貿貿然簽約是否太冒險?

銀行也可賣錯樓

他致電代理,再查詢單位涉及的官司歷史,但代理顯然亦不清楚,不斷強調:「銀行賣樓,你還怕什麼!」

環亞物業拍賣師曾傑俊表示,上述代理的說法絕對不可接受,因為銀行亦可以賣錯樓。他稱,部分銀主盤出售時,是有法庭的拍賣令,但部分是沒有,銀行是單以債權人身分賣樓。

他表示,銀主盤的準買家必須知道單位為何被銀行或債主出售,及問題是否已解決及可於成交前解決,否則絕對不能簽約。他建議以下各點:

1)以最新的查冊紀錄,要求代理行或拍賣行,就每一項官司紀錄及押記,講解事件的來龍去脈,若涉及官司,要看官司的判決是否已登記,並向代理查詢;

2)若有不明白,必須要求律師講解。

就查冊紀錄官司要求講解

他表示,不少代理行或拍賣行現時亦有提供律師講解,但部分則沒有,那就要視乎準買家是否對代理解釋有信心,若有任何不明白、覺得單位涉及的問題仍未妥善解決,便不宜簽約。

他稱,若以讀者的個案,他發現到原業主債主去年曾將單位註契,指出涉及一宗欠債官司,但卻發現未有判決,他必須了解原業主為何欠下巨款、事件是否已經解決、為何判決沒有登記等。他亦建議,讀者要留意銀主盤解釘費,是否由買家負責。

他亦補充,若果那宗欠債官司或其他涉及問題已經解決,或一些小額債項如管理費,可於成交當日由律師託管部分樓款解決,便不用太擔心。他稱,成交期間突然出現另一個債主,表示要追索該單位,而又成功取得法庭拍賣令的機會甚低。

撰文:周偉強

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測量師陳東岳表示,不少代理行或拍賣行都可提供免費法律服務,若有拍賣行不能提供服務,令準買家對單位的契約有信心,只顧不斷催促簽約,市民便不宜光顧。他觀察到不少市民購買銀主盤前處於兩難局面,一方面拍賣即將進行,同時又不明白單位的契約是否有問題,一時間亦找不到法律意見。

樓盤拍賣 不受代理條例監管

地產界人士亦指出,現時拍賣員未有發牌制度,單是樓盤拍賣的活動,並不受地產代理條例監管,衍生出的問題,業界有需要正視。

另外,環亞拍賣曾俊傑表示,銀行作為第一按揭人,當然對單位有很前列的優先權,但也並非「大晒」,如稅局的優先權,便排於銀行之前,所以業界對涉及欠稅的單位,一般都有較大戒心。

另外,業界對一些涉及遺產承辦或離婚事宜的單位,亦盡量少做。因為就算即將離婚的夫婦同意賣樓並一同簽契,但若日後離婚涉及法庭訟訴,判決有可能涉及單位應如何處理,業界一般認為未完全定案前,拍賣或代理該等單位,存有一定風險。

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